Aktualności akcji Mieszkanie Jak Nowe, edycja 2003

Oswajanie brzydoty

Jak humanizują się osiedla z wielkiej płyty.


Technologia wielkiej płyty przeżywała u nas swój rozkwit w latach 60 i 70 - tych dwudziestego wieku. Jak podaje Instytut Gospodarki Mieszkaniowej w sumie, do końca lat osiemdziesiątych, wybudowano w różnych systemach wielkiej płyty około 2,5 miliona lokali. Ten sposób budowania został zarzucony na początku lat dziewięćdziesiątych. Po radykalnej zmianie przepisów o izolacyjności cieplnej budynków. Żelbetowe ściany zewnętrzne budynków wielkopłytowych nie były już w stanie podołać nowym normom. Napływ nowoczesnych technologii ze świata jeszcze dobitniej pokazał liczne wady tego budownictwa: ˇ

  • zły stan konstrukcji, duże straty ciepła wskutek złej izolacji ścian i nieszczelnych okien, niesprawne instalacje wewnętrzne,
  • niski standard mieszkań, niefunkcjonalny rozkład,
    ˇ zła izolacja akustyczna,
    ˇ brzydkie fasady, brak indywidualności i tożsamości,
    ˇ monotonia zabudowy, „nieżyczliwa” mieszkańcom organizacja przestrzeni, uboga „mała architektura”, niewystarczająca infrastruktura usługowa, rekreacyjna itp., ubóstwo funkcji miejskich w osiedlach, zły stan dróg,
  • wysokie zużycie wody i energii, wysokie koszty eksploatacji i remontów,
  • niska wiedza i kultura użytkowania budynków i urządzeń, dewastacja wspólnych części budynków i urządzeń, żywiołowa „prywatyzacja” wspólnej przestrzeni, rozwój przestępczości i chuligaństwa, fatalny stan demokracji w osiedlach spółdzielczych, a w konsekwencji – wyobcowanie mieszkańców itp., itd.

Wysokie koszty eksploatacji mieszkań oraz znaczne straty ciepła przez ściany sprawiły, że w latach dziewięćdziesiątych rozpoczął się, inspirowany także przez firmy oferujące technologie ociepleniowe, żywiołowy ruch termomodernizacji. Uruchomiono specjalne kredyty dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, pojawił się zawód audytora energetycznego. Poprawianie wielkiej płyty zaczęło się od usuwania uszczelnionych czarną smołowatą mazią tzw. rys skurczowych widocznych na zewnętrznych warstwach płyty elewacyjnej. Na dosyć dużą skalę wymieniano także węzły cieplne, docieplano ściany, robiono opomiarowanie budynków, zakładano liczniki ciepłej i zimnej wody, malowano elewacje. Były i są to wszystko działania podejmowane przez spółdzielnie, które w ten sposób zmniejszają koszty utrzymania lokali przez lokatorów oraz wprowadzają indywidualne sposoby rozliczania mediów.
Są to działania, które rozwiązują podstawowe problemy techniczne budynków wielkopłytowych. Są też racjonalne z punktu widzenia ekonomicznego. Prowadzą do wymiernych korzyści oraz dają się sfinansować dzięki oszczędnościom eksploatacyjnym. Zdaniem docenta Jana Korniłowicza z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej badania konstrukcji budynków wielkopłytowych wykonane przez Instytut Techniki Budowlanej wykazały, że są one w całkiem niezłym stanie i nie ma w tej chwili rzeczywistego zagrożenia technicznego ich zawalenia. Problemem wielkiej płyty tak naprawdę to nie jest, w tej chwili przynajmniej, problem techniczny. To jest przede wszystkim problem społeczny i urbanistyczny.


Kalekie miasta
„Większość blokowisk to „od urodzenia kalekie miasta”. Są tak duże, że powinny być miastami lub „miastami w wielkich miastach”. Jednak, niezależnie od projektów, wzrastały jako monofunkcyjne „sypialnie” czy „noclegownie”. W ten sposób potęgowały tylko problemy komunikacyjne aglomeracji, w których się znajdują. Z braku miejsc pracy, sklepów i usług zmuszały swych mieszkańców do uciążliwych, codziennych podróży, a pozbawiały ich korzyści z mieszkania w dzielnicach podmiejskich - ciszy, dobrego powietrza, kameralności, więzi sąsiedzkich, możliwości wspólnotowej identyfikacji i poczucia bezpieczeństwa” – piszą autorzy opracowanego pod koniec lat dziewięćdziesiątych przez specjalistów z warszawskiej gminy Bemowo raportu na temat osiedli z wielkiej płyty w Polsce.
Te wrodzone wady osiedli wielkopłytowych pogłębiły jeszcze rozwiązania dodatkowo degradujące przestrzeń - pod samymi domami lokowane są "społeczne" parkingi, a zabudowę zagęszcza się wstawiając często „plomby” w miejsca, gdzie powinny pozostać lub powstać zieleń miejska, urządzenia rekreacyjne, obiekty kulturalne, itp. Nie dość więc, że osiedla były często rezultatem totalitarnych procesów planistycznych, to jeszcze ten stan rzeczy pogłębiany jest przez często nieprzemyślane działania spółdzielni i firm deweloperskich szukających tanich terenów inwestycyjnych.

Rewitalizacja - kuracja
Recepta na te kompleksowe, urbanistyczne i społeczne problemy wielkiej płyty ma być równie kompleksowa. Ma nią być rewitalizacja osiedli. Jest to termin, który powstał dzięki nowej Karcie Ateńskiej z 1998 roku. Rewitalizacja w odróżnieniu od modernizacji, renowacji, rekonstrukcji, rehabilitacji, itp. oznacza kompleksowe działania mające na celu doprowadzenie do dobrego stanu przestrzeni, budowli i przyrody, poprawę warunków egzystencji mieszkańców i stworzenie możliwości rozwoju całym osiedlom, dzielnicom, miastom i regionom, niszczejącym i popadającym w ruinę lub zagrożonym upadkiem – piszą autorzy związani z powstałym w 1998 roku programem „Forum Rewitalizacji”.
Nie jest to tylko odtwarzanie utraconych wartości czy naprawa zniszczonych obiektów bądź przyrody, nie są to tylko techniczne zabiegi zmieniające fizyczne właściwości budynków, nie jest to także inwestowanie jedynie wg. kryterium wielkości zysku inwestora. W rewitalizacji bierze się pod uwagę różne aspekty sytuacji i procesów na konkretnym obszarze i w długim okresie. Są to aspekty natury społeczno-kulturowej, jak i technicznej, a w szczególności:

  • obywatelskie - rozwój społeczeństwa obywatelskiego i wspólnoty samorządowej poprzez uczestnictwo mieszkańców w projektowaniu i przeprowadzaniu rewitalizacji oraz w zarządzaniu osiedlami,
  • społeczne - lepsze zaspokojenie potrzeb mieszkańców w dziedzinie zdrowia, wypoczynku i rozrywki, ładu przestrzennego, piękna itp., przystosowanie osiedli i mieszkań dla ludzi niepełnosprawnych, wzrost identyfikacji mieszkańców z mieszkaniami, budynkami i ich otoczeniem, rozwój więzi społecznych,
  • ekonomiczne - uwzględnienie możliwości uzyskania nowych dochodów jako efektu rewitalizacji (także poprzez architektoniczną rekonstrukcję), uwzględnienie zdolności mieszkańców do udziału w kosztach, powiązanie kosztów z przyszłym poziomem czynszu, pozostawienie "przestrzeni" do ekonomicznej aktywności mieszkańców, zwiększenie atrakcyjności mieszkań, zmniejszenie zużycia wody i energii, obniżenie kosztów eksploatacji miasta, całych osiedli, budynków i mieszkań, zmniejszenie dostaw wody, energii, przewozów ludzi i dostaw towarów,
  • ekologiczne - zmniejszanie ilości wytwarzanych w osiedlach odpadów i ich lepszą segregację, zmniejszenie ilości stosowanych materiałów nie podlegających przetworzeniu, likwidacja zanieczyszczeń i hałasu, itp.
  • urbanistyczne - lepsze wykorzystanie przestrzeni, przejrzyste dla użytkowników układy komunikacyjne, poprawa połączeń z innymi obszarami aglomeracji, poprawa infrastruktury w osiedlach, kompletacja funkcji miejskich w zakresie handlu, usług, kultury, rekreacji, nauki, integracji lokalnej i działalności publicznej, itp.
  • architektoniczne - wykorzystanie możliwości zwiększenia powierzchni mieszkań, nadanie mieszkaniom indywidualnego charakteru, poprawa wyglądu budynków poprzez zmianę elewacji, dobudowę loggii lub balkonów czy dobudowę nowej kondygnacji wraz z nowym kolorowym dachem, itp.
  • techniczne - zwiększenie minimalnym nakładem trwałości budynków, modernizacja instalacji w budynkach, ocieplanie, izolacja akustyczna mieszkań, zwiększenie odporności budynków i urządzeń na dewastację, itp. Biorąc pod uwagę wszystkie aspekty rewitalizacji należy wykonać "bilans rewitalizacyjny" - kalkulację całości możliwych korzyści i kosztów oraz możliwych materialnych i niematerialnych strat z tytułu zaniechania działań. Stanowi ona podstawę do sformułowania celów rewitalizacji oraz określenia ich hierarchii i kolejności.

Kto za to zapłaci ?
Kompleksowa rewitalizacja osiedli mieszkaniowych jest przedsięwzięciem bardzo kosztownym. W tej chwili na pełną skalę przeprowadzili rewitalizację właściwie tylko Szwedzi. W latach dziewięćdziesiątych Niemcy doprowadzili też do częściowej rewitalizacji osiedli mieszkaniowych na terenach byłej NRD. Inwestycje te były możliwe jedynie dzięki wsparciu środkami budżetowymi i nie były bezpośrednio powiązane z planem pełnego odzyskania środków przeznaczonych na rewitalizację. Budżety wspierały te przedsięwzięcia przede wszystkimi preferencyjnymi kredytami oraz częściową refundacją środków na budowę infrastruktury osiedlowej. Ocaliło to wiele setek tysięcy mieszkań, a nawet pozwoliło na zmianę kształtu architektonicznego budynków. W przypadku terenów byłej NRD i tak na niewiele się to zdało. Osiedla stoją w tej chwili puste. Ich mieszkańcy wyjechali za chlebem na zachód. Pozostały po nich puste mieszkania w odnowionych blokach.
W Polsce budżetu nie stać na szerokie wsparcie rewitalizacji. Mrzonką więc jest raczej, że dojdzie kiedyś do przeprowadzenia programu porównywalnego z programami zachodnimi. Wygląda więc na to, że działania pojedynczych spółdzielni i wspólnot koncentrować się będą na działaniach termomodernizacyjnych i opomiarowaniu budynków. Do brzydoty osiedli, lekko może tylko zmodyfikowanej, będziemy więc musieli się przyzwyczaić. A nawet potraktować ją jako pewną wartość. W niektórych przypadkach tak zresztą już się stało.

Jestem z BeMoWa
Przeprowadzone w 2001 roku badania socjologiczne wśród młodzieży na warszawskim osiedlu Bemowo wykazały jednoznacznie, że młodzież już zidentyfikowała się z otaczającą ją brzydotą, a nawet traktuje ją jako pewną wartość. Mimo braku infrastruktury kulturalnej wytworzyła sobie też spontanicznie miejsca w których spędza wolny czas i gdzie odbywają się spotkania towarzyskie. Paradoksalnie też brak oficjalnych propozycji kulturalnych owocuje powstawaniem kultury spontanicznej – hip-hopu, graffitti, specyficznej, oryginalnej literatury itd. Jednocześnie jednak badania wykazują, że młodzież odczuwa brak infrastruktury sportowej oraz nie może pogodzić się z agresywnym traktowaniem jej przez policję, traktującej wszystkich „łysych” jako potencjalnych przestępców. Wygląda więc na to, że o ile humanizacja wnętrz i mieszkań w wielkiej płycie może odbywać się tylko przez indywidualnie przeprowadzane remonty, to, wobec braków ekonomicznych, oswojenie przestrzeni osiedlowej będzie odbywać się przez kulturę.


Krzysztof Sołoducha







Powrót do Aktualności


Powiadamianie o nowościach w serwisie - wpisz swój e-mail:
Zapisz na listę Usuń
© 2000 - 2001
KLAXON Communications

e-mail: kontakt@klaxon.pl